رئيس الاستراتيجيات السوقية في SlateStone Wealth كيني بولكاري يناقش ما إذا كان المستثمرون يعتمدون بشكل مفرط على الذكاء الاصطناعي، والطرح العام الأول لشركة Space X، وتوقعاته للأسواق في برنامج “فارني وشركاه”.
قد لا تتحسن القدرة على تحمل تكلفة السوق العقارية في الولايات المتحدة بشكل ملحوظ مع مرور الوقت للراغبين في شراء المنازل، حيث يشير تقرير جديد إلى أنه لا ينبغي عليهم الانتظار على أمل عودة تدابير القدرة على التحمل إلى مستويات ما قبل عام 2022.
قالت سارة وولف، كبيرة الاقتصاديين والاستراتيجيين في مورجان ستانلي، في تقرير إن القدرة على تحمل تكلفة الإسكان يمكن أن تتحسن بشكل معتدل مع مرور الوقت، ولكن من “غير المحتمل أن تعود إلى مستويات أكثر ملاءمة من الماضي، حيث يتكيف السوق مع بيئة تكاليف أعلى وإمدادات أكثر تقييداً.”
وأشارت وولف إلى أنه كان هناك فترة تفاؤل قصيرة في فبراير عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري لفترة وجيزة إلى أقل من 6%، لكنها كانت قصيرة الأمد حيث عادت إلى حوالي 6.5% وبقيت فوق 6% منذ ذلك الحين – مما خفف من الزخم المحتمل للسوق العقارية قبل أن يبدأ في التجمع.
كتبت وولف: “هذه الحالة الأخيرة تخبرنا الكثير. في سوق اليوم، تؤدي التغييرات الصغيرة في المعدلات إلى تأثيرات كبيرة على القدرة على التحمل، التي تظل مضغوطة تاريخياً، ويرجع ذلك جزئياً إلى حساسية المعدلات هذه.”
الدخل المطلوب لتحمل منزل بسعر وسطي قد تضاعف تقريباً منذ عام 2020، حسب التقرير
تراجع دوران المنازل بشكل ملحوظ وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري، كما أفادت مورجان ستانلي. (دانيال آكر/بلومبرغ عبر صور غيتي)
وقالت إن النظر إلى سوق الإسكان من عام 1990 إلى 2021، كانت أقل قدرة على التحمل مما هي عليه حالياً حوالي 15% من الوقت.
هذا يعني أن التحسينات المعتدلة في القدرة على تحمل تكلفة سوق الإسكان الحالي ستعتبر محدودة مقارنةً بالدورات السابقة في العقود القليلة الماضية.
للإيضاح التحديات الحالية في القدرة على التحمل، وجدت تقديرات من أبحاث مورجان ستانلي أن مشتري المنزل بسعر وسطي يواجه دفعة شهرية تبلغ حوالي 2000 دولار – وهي تقريباً ضعف تكلفة الحمل من قبل خمس سنوات.
تسود الولايات الوسطى والجنوبية في تقارير الإسكان: تحقق من كيف كانت درجات منطقتك
قد لا يعود قطاع الإسكان إلى مستويات القدرة على التحمل ما قبل عام 2022، كما وجدت تحليل مورجان ستانلي. (أنغس موردانت/بلومبرغ عبر صور غيتي)
كان مالكو المنازل الذين لديهم معدلات فائدة أقل على قروضهم العقارية مترددين في البيع واعتناق رهن عقاري جديد بمعدل فائدة أعلى، مما فاقم القدرة على التحمل للمشترين الجدد.
قالت وولف: “زيادة تكاليف التمويل تجمد المشترين أيضاً. من بين مالكي المنازل الحاليين، حوالي 70% لديهم معدلات رهن عقاري أقل من 5%، ونصفهم لديهم معدلات أقل من 4%. وغالبًا ما يجد هؤلاء الملاك أنه من المكلف جداً الانتقال واعتناق رهن عقاري جديد بمعدلات أعلى حالياً. والنتيجة هي انهيار في دوران الإسكان إلى أدنى مستوى له منذ نحو 40 عاماً.”
نظرًا لنقص الدوران في السوق للعقارات القائمة، لعب البناء الجديد دورًا متزايد الأهمية في جانب الإمداد من سوق الإسكان. يشير التقرير إلى أن وتيرة زيادة الأسعار قد تباطأت في بعض المناطق وقد استمرت الندرة في مناطق أخرى، حيث لم تتحسن الإمدادات بسرعة كافية “لتقليل العوائق أمام دخول السوق بشكل ذي مغزى.”
يساعد بناء المنازل الجديدة في دعم إمدادات سوق الإسكان، ولكنه لا يحدث بسرعة كافية لتحسين القدرة على التحمل بشكل كبير. (ديفيد بول مورس/بلومبرغ عبر صور غيتي)
لقد ساهمت تحديات القدرة على التحمل في سوق الإسكان أيضًا في تغييرات في خصائص المشترين الجدد. بينما يبقى متوسط العمر حول 36، ارتفع متوسط درجة الائتمان إلى 734 من 718 في عام 2019.
المشترون الجدد يحملون أيضًا أرصدة رهن عقاري أكبر، حيث ارتفعت إلى متوسط 334,000 دولار في عام 2024 – زيادة عن 240,000 دولار في عام 2019 و195,000 دولار في عام 2014. وقد فاقت هذه الزيادة التضخم بأكثر من الضعف، كما أشار التقرير، بينما انتقل المشترون إلى رموز بريدية أكثر قدرة على التحمل لشراء منزلهم الأول.
تابعت وولف قائلة إنه يمكن أن يكون هناك بعض التحسين المعتدل في قدرة التحمل في الإسكان عندما تستقر المعدلات وتتحسن وتيرة نمو أسعار المنازل، حيث تتوقع الشركة أن المعدلات ستعتدل إلى حوالي 5%، مما يقلل من مدفوعات الرهن العقاري من حوالي 24% من دخل الأسرة إلى حوالي 21% في العقد القادم – على الرغم من أن ذلك لا يزال أعلى من 15% التي تلت أزمة 2007-2009 المالية.
احصل على أخبار فاكس للأعمال أثناء التنقل من خلال النقر هنا
“في جميع السيناريوهات التي نمذجتها إدارة الثروات في مورجان ستانلي – سواء استقرت معدلات الرهن العقاري بالقرب من 4% أو 5% أو 6% – فإن القدرة على التحمل لا تعود إلى القمم السابقة. وزادت احتمالية استقرار معدلات الرهن العقاري بالقرب من 6% بدلاً من 5%,” كتبت وولف. “باختصار، السوق ليس مكسورًا، لكنه يعيد ضبط نفسه ليتواءم مع توازن أكثر تقييدًا.”
وأضافت وولف أن “الانتظار على الهامش لعودة الأسعار إلى القدرة على التحمل في العقدين الماضيين قبل عام 2022 قد يثبت أنه الاستراتيجية الخاطئة. قد يكون النهج الأفضل هو الشراء عندما يكون له معنى لوضعك المالي – وعندما تظهر الفرصة المناسبة.”
