مدينة نيويورك — عندما انحنت عمودان من الفولاذ هذا الأسبوع داخل المقر السابق لشركة فايزر في وسط مانهاتن، أدت هذه الحالة إلى إجلاء الأشخاص ووقف العمل في أحد أكبر تحويلات المكاتب إلى شقق في البلاد.
كما أبرزت الهندسة المعقدة وراء مشاريع إعادة الاستخدام التكيفي، التي أصبحت تحظى بشعبية متزايدة حيث يحاول المسؤولون معالجة نقص الإسكان على مستوى البلاد من خلال تحويل المكاتب التي كانت تحت الاستخدام المنخفض منذ جائحة COVID-19.
تخطط المشاريع لتحويل مبنيين مكتبيين – أحدهما بني في عام 1909 والآخر في الستينيات – إلى نحو 1600 شقة من خلال إضافة أكثر من عشرة طوابق فوق الهيكل الأقدم وإعادة تصميم وتوسيع الآخر. حدث الانحناء في الطابق الحادي والعشرين من الهيكل الأحدث، وقد قامت الفرق بتركيب الدعم المؤقت أثناء التحقيقات.
قال خبراء الهندسة إن مشروع التحويل معقد ويواجه العديد من التحديات، والتي تشمل التأكد من أن المباني القديمة يمكنها دعم الأحمال الجديدة بأمان وتوزيع الطوابق المكتبية لاستيعاب المعيشة السكنية.
لكن لم يقل أحد إن هذه الانتكاسة البارزة يجب أن تجعل الناس يشكون في قدرة المهندسين على إكمال مثل هذه المشاريع.
“لا أعتقد أن هذا يثير تساؤلات حول فهمنا لكيفية القيام بشيء مثل هذا”، قال بن شيفر، أستاذ الهندسة الإنشائية في جامعة جونز هوبكنز.
على موقعها الإلكتروني الذي يبرز المشروع في وسط المدينة، تقول شركة إعادة الاستخدام التكيفي Collaborative Construction Management إن المبنى المكون من تسعة طوابق من عام 1909 سيُ “يُخيط” من خلال إضافة جديدة تتألف من حوالي 30 طابقًا من الخرسانة المصبوبة.
قال شيفر، الذي لا يشارك في المشروع، إن النهج المحتمل هو ترك المبنى الذي عمره قرن يتحمل وزنه الخاص بينما يتم بناء نظام هيكلي جديد لدعم الإضافات.
“تفسيري سيكون أنهم سيتركون ذلك المبنى يحمل وزنه الخاص، وسيدخلون فقط فجوات فيه حتى يتمكنوا من تحميل الوزن من المبنى الذي وضعوه فوقه وينقلونه بالكامل إلى الأساس”، قال شيفر.
قال شيفر إن البناء في البرج الآخر يمثل تحديًا مختلفًا: حفر الفجوات في صفيحة الطابق الحالية لجلب الضوء إلى الشقق، مع التأكد أيضًا من أن الإطار الفولاذي يمكنه دعم الأحمال المضافة حديثًا.
لم تحدد السلطات المدينة ما الذي تسبب في انحناء الأعمدة. ولكن كل من شيفر وإميلي جوجليمو، المهندسة الإنشائية المقيمة في سان فرانسيسكو، يعتقدان أن الفشل نتج على الأرجح من الوزن المضاف.
لم يرد المتحدثون باسم MetroLoft، مطور المشروع، على طلبات التعليق يوم الخميس. لكن ناثان بيرمان، مؤسس الشركة، اعترف في مقابلة مع The Wall Street Journal أن الوزن المضاف من توسيع الطوابق الخمسة عشر العليا من المبنى تسبب على الأرجح في الأضرار.
تعتقد جوجليمو أن إما الفرضيات التصميمية الأصلية تم فهمها بشكل خاطئ، أو حدث خطأ ما خلال عملية التصميم أو البناء، أو أن فرق البناء قامت بتحميل الهيكل بشكل زائد أو ضعفته.
إضافة طوابق إلى المباني القائمة أمر شائع في المناطق الحضرية الكثيفة حيث الأرض نادرة، كما قالت، ولكنها تتطلب مراجعة الوثائق الإنشائية الأصلية والتفتيش على المبنى قبل تحديد كيفية تأثير الطوابق الإضافية على الهيكل.
“في المدن والبلدات التي لا تتوفر فيها تلك الجغرافيا، سترى المزيد من هذا النوع من التصميم حيث يتم إعادة استخدام مبنى قائم”، قالت جوجليمو.
بالنسبة للعديد من المهندسين الإنشائيين، يجب أن occur الجرف فقط كملاذ أخير.
قراءات شعبية
“هدم المباني هو هدر رهيب”، قال شيفر، مشيرًا إلى أن المباني وقطاع البناء مسؤلان عن حوالي 40% من انبعاثات الكربون المتعلقة بالطاقة في العالم. “من منظور الاستدامة، هذه كارثة.”
إلى جانب التكاليف البيئية، فإن هدم ونقل مخلفات المباني الضخمة مكلف بشكل خاص في المدن الكثيفة مثل نيويورك.
إذا كان من الممكن إعادة استخدام الهيكل القائم بأمان، يفضل المهندسون عمومًا ذلك.
قال جيمس لافي، أستاذ الهندسة الإنشائية في جامعة إلينوي، إن مبنى ذو إطار فولاذي من الستينيات، مثل الهيكل السابق لفايزر، سيكون عادةً نقطة انطلاق “جيدة جدًا” للتحويل.
في السنوات الأخيرة، احتضن المسؤولون عبر البلاد تحويلات المكاتب إلى الإسكان كطريق محتمل لـ مناطق الأعمال في وسط المدينة التي واجهت تحديات منذ الجائحة.
مدينة نيويورك خاصةً، احتضنت هذه الدفع، حيث قام المسؤولون بإجراء تغييرات على التخطيط العمراني ووضع حوافز ضريبية لتحفيز إنتاج الإسكان. أشار تقرير من مكتب مراقب مدينة نيويورك العام الماضي إلى أن هناك 44 مشروع إعادة استخدام تكيفي في المدينة والتي، بحلول أوائل عام 2025، إما اكتملت أو كانت جارية أو يمكن أن تمضي قدمًا.
انتقلت فايزر من المبنى في عام 2023 بعد فتح مكتب جديد بالقرب من محطة بن، تاركة العقار شاغرًا. بدأ البناء على العقار في عام 2024.
قال يوشوا هاريس، مدير معهد العقارات بجامعة فوردهم، إن تحويل المكاتب إلى سكن يعتبر جزءًا أساسيًا من حل نقص الإسكان في نيويورك ومدن أخرى، حتى لو كانت تنطوي على مخاطر.
“من ناحية معينة، ليس من المستغرب أن يحدث هذا، ويجب أن نكون لدينا بعض المرونة”، قال. “هذه إجراءات جراحية معقدة جدًا تُجرى على مباني قديمة جدًا.”
“هذا جزء من واقع معالجة أزمة الإسكان”، تابع هاريس. “يمكن أن تحدث أشياء مثل هذه. لا يبدو أنه معقد مثل وضع صاروخ في الفضاء، ولكن، من منظور العقارات، فإن البناء في بيئة مثل مانهاטן في الشارع 42 و الجادة الثانية هو أمر معقد جداً.”
قالت جوجليمو، المهندسة من كاليفورنيا، إن مزيجًا من رموز البناء، والتفتيشات وفرق البناء ذات الخبرة يجعل الفشل مثل هذا نادرًا.
“نحن محظوظون جدًا هنا في الولايات المتحدة أننا لا نرى هذه الأنواع من الفشل على أساس يومي”، قالت. “نحن محظوظون لأن لدينا حقًا رموز بناء قوية تفسر لنا كمهندسين كيفية وضع تصميماتنا بطريقة آمنة.”
ومع ذلك، قال هاريس إنه من المحتمل أن يكون هذا بمثابة مراجعة للقطاع، حيث تقوم تحويلات المكاتب بتحويل المناطق التجارية القديمة التي كانت هادئة في المدينة إلى أحياء نشطة 24/7، مثل أجزاء من وول ستريت في السنوات الأخيرة.
“إذا كانت هناك مشكلة في هذا المبنى، فإن جميع المشاريع الأخرى التي تم الموافقة عليها بشكل ما، سيرغبون في مراجعتها للتأكد من أنها ليست شيئًا مشابهًا”، قال هاريس.
___
ريكو أبلغ من أتلانتا وهيل أبلغ من لاس فيغاس.
